Die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnung ist auch in Berlin ein Problem. Kritisch wird es vor allem dann, wenn sich die Wohnung in einer Eigentumswohnanlage befindet. In einem solchen Fall hat der Bundesgerichtshof am 12.04.2019 entschieden, dass das Verbot der kurzfristigen Vermieter einer Eigentumswohnung durch die Wohnungseigentümer der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.
Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Eigentumswohnung in Papenburg. Die kurzzeitige Vermietung der Wohnung, zum Beispiel an Feriengäste, war in der Teilungserklärung gestattet. Eine sogenannte Öffnungsklausel sah vor, dass die Teilungserklärung wiederum mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Die Wohnungseigentümer, die gegen eine Vermietung der Wohnung an Feriengäste waren, änderten die Regelung in der Teilungserklärung mit Dreiviertelmehrheit. Der Betroffene Wohnungseigentümer wandte sich gerichtlich gegen diesen Beschluss.
Amtsgericht, Landgericht und zuletzt der Bundesgerichtshof stellten fest, dass der Beschluss nichtig ist. Der BGH stützt sein Urteil auf folgende Erwägungen: Nach der bisher geltenden Gemeinschaftsordnung war die kurzzeitige Vermietung zulässig. An sich erlaubt die allgemeine Öffnungsklausel die Änderung der Gemeinschaftsordnung mit qualifizierter Mehrheit. Zum Schutz der Minderheit müssen aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken beachtet werden. Unter anderem die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums gehört zu den „mehrheitsfesten“ Rechten eines Sondereigentümers. Eine Änderung oder Einschränkung betrifft die Nutzung des Sondereigentums in substantieller Weise. Derartige Eingriffe bedürfen jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll.
Die Eigentumsrechte der übrigen Wohnungseigentümer werden hierdurch nicht außer Acht gelassen. Störungen, die mit der Kurzzeitvermietung einhergehen, wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung durch die Feriengäste müssen von den anderen Wohnungseigentümern dann mit den ihnen zur Verfügung stehenden Mitteln gesondert abgewehrt werden.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.04.2019, Az. V ZR 112/18
Mirko Döse